Kira Tespit Davası Nedir? Şartları ve Süreci (2026)

Kira tespit davası, kiracı ile ev sahibi arasındaki kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan hukuki bir süreçtir. Özellikle kira bedelinin emsal değerlerin altında kaldığı durumlarda ev sahipleri tarafından açılan bu dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kapsamında düzenlenmektedir.

2026 yılı itibarıyla kira artışlarındaki yasal sınırlamalar ve piyasa koşulları nedeniyle kira tespit davaları, İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde önemli ölçüde artış göstermiştir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalı

Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira ilişkisinin bulunması zorunludur. Yazılı sözleşme ispat kolaylığı açısından tercih edilmelidir.

2. Kira Sözleşmesi En Az 5 Yıllık Olmalı

Türk Borçlar Kanunu'na göre:

- 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde: Kira artışı TÜFE oranı ile sınırlıdır

- 5 yılı dolan sözleşmelerde: Ev sahibi kira tespit davası açabilir

- Her 5 yılın sonunda: Yeniden tespit davası açma hakkı doğar

3. Dava Açma Süresi

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

Örnek: 1 Temmuz'da başlayacak kira dönemi için en geç 1 Haziran'a kadar dava açılmalı veya bildirim yapılmalıdır.

4. Hukuki Yarar Bulunmalı

Mevcut kira bedelinin emsal değerlerin önemli ölçüde altında olması gerekmektedir. Küçük farklar için dava açılması uygun görülmeyebilir.